Firma och ändamål
1 §
Föreningens firma är Bostadsrättsföreningen Urbilden.
Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder och andra lägenheter åt medlemmarna till nyttjande utan begränsning till tiden samt att tillgodose gemensamma intressen och behov. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Medlems rätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare.
Säte
2 §
Styrelsen skall ha sitt säte i Skåne län, Malmö kommun.
Medlemskap
3 §
Inträde i föreningen kan beviljas fysisk person som erhåller bostadsrätt genom upplåtelse av föreningen eller som övertar bostadsrätt i föreningens hus.
Juridisk person kan beviljas inträde om styrelsen så beslutar.
Frågan om antagande av medlem avgörs av styrelsen. Om övergång av bostadsrätt stadgas i 6–10 § nedan.
Antagande av medlem förutsätter att förvärvet av bostadsrätten har skett i syfte att personligen utöva nyttjanderätten.
Avgifter
4 §
För lägenheten utgående insats och årsavgift fastställs av styrelsen. Ändring av insats skall dock alltid beslutas av föreningsstämma. Årsavgifterna fördelas efter bostadsrätternas andelstal och erlägges på tider som styrelsen bestämmer.
Styrelsen kan besluta att ersättning för värme, vatten, renhållning eller elektrisk kraft skall erläggas efter förbrukning.
Kostnad för kabel-TV samt Internet kan erläggas per lägenhet.
Om inte årsavgiften betalas i rätt tid, utgår dröjsmålsränta enligt räntelagen (1975:635) på den obetalda avgiften från förfallodagen till dess full betalning sker.
Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift samt avgift för andrahandsuthyrningkan tas ut efter beslut av styrelsen.
Överlåtelseavgift får maximalt uppgå till 3,5 % av prisbasbeloppet enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken (2010:110).
Den medlem till vilken en bostadsrätt övergått svarar normalt för att överlåtelseavgiften betalas.
Pantsättningsavgift får maximalt uppgå till 1,5 % av prisbasbeloppet enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken (2010:110).
Pantsättningsavgiften betalas av pantsättaren.
Avgiften för andrahandsuthyrning får uppgå till högst 10 % årligen av gällande prisbasbelopp enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken (2010:110).
Avgift för andrahandsuthyrning betalas av bostadsrättshavaren. Upplåts en lägenhet under en del av ett år får avgiften tas ut efter det antal kalendermånader som uthyrningen omfattar.
Avgiften skall betalas på det sätt styrelsen bestämmer. Betalning får dock alltid ske genom postanvisning, postgiro eller bankgiro.
Om inte styrelsen beslutar annat ska, vid försenad betalning av årsavgift eller övrig förpliktelse mot bostadsrättsföreningen, bostads-rättsinnehavaren även betala påminnelseavgift samt i förekommande fall inkassoavgift enligt lag (1981:739) om ersättning för inkassokostnader med mera.
Avsättningar och användning av årets vinst
5 §
Fond for yttre reparationer: Avsättning for underhåll av fastigheten skall göras med ett belopp motsvarande minst 0,3 % av fastighetens taxeringsvärde. Till fonden avsatt belopp får tagas i anspråk för betalning av utförda reparationer. Avsättning behöver ej ske under den tid då behållningen i fonden uppgår till minst 10 % av fastighetens taxeringsvärde.
Styrelsen får därutöver besluta om avskrivningar av byggnader, gjorda fastighetsförbättringar samt inventarier.
Föreningen kan besluta om avsättning till fond för inre underhåll. Denna fond bildas genom årliga inbetalningar med belopp som föreningsstämman beslutar, dock högst 5 % på utgående årsavgift. Inbetalt belopp föres per lägenhet. Tillgodohavandet får användas endast för underhåll av respektive lägenhet.
Det överskott som kan uppstå på föreningens verksamhet skall balanseras i ny räkning.
Övergång och upplåtelse av bostadsrätt
6 §
Överlåtelse av bostadsrätt skall ske genom skriftligt avtal. Såväl överlåtare som förvärvare skall underteckna avtalet.
Upplåtelse-/överlåtelsehandling skall ange parternas namn, den lägenhet eller lokal som avses, ändamålet med upplåtelsen samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift. Om upplåtelseavgift skall uttas, skall även den anges.
Bestyrkt avskrift av överlåtelseavtalet skall tillställas styrelsen. För godkännande av ny bostadsrättshavare kan styrelsen fördra att få:
- referens från föregående hyresvärd
- uppgifter om arbetsgivare
- kreditupplysning
7 §
Har bostadsrätt övergått till ny innehavare, får denna utöva bostadsrätten endast om hen är eller antas till medlem i föreningen. En juridisk person som är medlem i föreningen får inte utan samtycke av föreningens styrelse genom överlåtelse förvärva bostadsrätt till en bostadslägenhet. Utan hinder av första stycket får dödsbo efter avliden bostadsrättshavare utöva bostadsrätten. Sedan tre år förflutit från dödsfallet, får föreningen dock anmana dödsboet att inom sex månader visa att bostadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte i anledning av bostadsrättshavarens död eller att någon, som ej får vägras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om den tid som angetts i anmaningen inte iakttas, får bostadsrätten tvångsförsäljas för dödsboets räkning.
Utan hinder av första stycket får också juridisk person utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen, om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller vid tvångsförsäljning och då hade panträtt i bostadsrätten. Tre år efter förvärvet får föreningen uppmana den juridiska personen att inom sex månader från uppmaningen visa att någon som inte får vägras inträde i föreningen har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bostadsrätten tvångsförsäljas för den juridiska personens räkning.
8 §
Den till vilken bostadsrätt övergått får inte vägras inträde i föreningen om han uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med vederbörande som bostadsrättshavare.
En juridisk person som har förvärvat en bostadsrätt till en bostadslägenhet får vägras inträde i föreningen även om de i första stycket angivna förutsättningarna för medlemskap är uppfyllda.
Har bostadsrätt övergått till bostadsrättshavarens make/maka/ registrerad partner får inträde i föreningen inte vägras maken/makan/registrerad partner. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning om bostadsrätt till bostadslägenhet övergått till bostadsrättshavarens närstående som varaktigt sammanbodde med denna.
Ifråga om andel i bostadsrätt äger första och tredje styckena tillämpning endast om bostadsrätten efter förvärvet, innehas av makar, registrerade partner eller, om bostadsrätten avser bostadslägenhet, av sådana sambor på vilken sambolagen (2003:376) skall tillämpas.
9 §
Har den till vilken bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv inte antagits till medlem, får föreningen anmana innehavaren att inom sex månader visa att någon, som inte får vägras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttages inte tid som angetts i anmaningen, får bostadsrätten tvångsförsäljas för förvärvarens räkning.
10 §
Har den till vilken bostadsrätt överlåtits inte antagits till medlem, är överlåtelsen ogiltig.
Första stycket gäller ej vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt Bostadsrättslagen (1991:614). Har i sådant fall förvärvaren inte antagits till medlem, skall föreningen lösa bostadsrätten mot skälig ersättning.
Avsägelse av bostadsrätt
11 §
Bostadsrättshavare kan sedan två år förflutit från det bostadsrätten uppläts avsäga sig bostadsrätten och därigenom bli fri från sina förpliktelser som bostadsrättshavare.
Avsägelsen göres skriftligen hos styrelsen.
Sker avsägelse, övergår bostadsrätten till föreningen vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från avsägelsen eller vid det senare månadsskifte som angivits i denna.
Bostadsrättshavares rättigheter och skyldigheter
12 §
Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten med tillhörande utrymmen i gott skick, om inte annat bestämts i stadgarna eller följer av denna paragraf. Detta gäller även marken/uteplatsen om sådan ingår i upplåtelsen. Bostadsrättshavaren är skyldig att följa de anvisningar styrelsen meddelat rörande den allmänna utformningen av marken.
Bostadsrättshavaren svarar sålunda för i lägenheten
- rummens väggar, golv och tak samt underliggande fuktisolerande skikt,
- inredning och utrustning i kök, badrum och övriga utrymmen i lägenheten såsom ledningar och övriga installationer för vatten, avlopp, värme, gas, ventilation och el som föreningen försett lägenheten med till de delar dessa befinner sig inne i lägenheten och inte tjänar fler lägenheter. I fråga om radiatorer svarar bostadsrättshavaren dock endast för målning.
- ytter- och innerfönster samt ytter- och innerdörrar,
- golvbrunnar, eldstäder, rökgångar.
- Tillse att minst en brandvarnare är i funktion.
Föreningen svarar sålunda för
- Reparation av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilations-kanaler.
- Ifråga om stamledning för el svarar föreningen fram till lägenhetens säkringstavla,
- målning av yttersidorna av fönster och ytterdörrar samt i förekommande fall kittning,
- reparation i anledning av brand eller rörledningsskada i lägenheten, dock inte om skadan uppkommit
1. genom bostadsrättshavarens vållande, eller
2. genom vårdslöshet eller försummelse
a. av någon som hör till bostadsrättshavarens hushåll eller gästar denne,
b. någon annan som bostadsrättshavaren har inrymt i lägenheten, eller
c. någon som utfört arbete för bostadsrättshavarens räkning.
Om ohyra förekommer i lägenheten skall motsvarande tillämplighet gälla som vid brand eller rörledningsskada.
Är bostadsrätten försedd med balkong, terrass eller uteplats åligger det bostadsrättshavaren att svara för renhållning och snöskottning. Ingång i upplåtelsen mark i anslutning till lägenheten skall bostadsrättshavaren underhålla marken i gott skick.
Om bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick enligt 12 § i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller risk för omfattande skador på annans egendom och inte efter uppmaning avhjälper bristen så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad.
Föreningen får åta sig att utföra sådan underhållsåtgärd som enligt vad ovan sagts bostadsrättshavaren skall svara för. Beslut härom skall fattas på föreningsstämma och får endast avse åtgärder som företas i samband med omfattande underhåll eller ombyggnad av föreningens hus, som berör bostadsrättshavarens lägenhet.
Försäkring
13 §
Det åligger bostadsrättshavaren att teckna och vidmakthålla hem-försäkring och så kallad tilläggsförsäkring. Bostadsrättshavaren är skyldig att teckna speciell glasruteförsäkring om så erfordras på grund av lägenhetens eller lokalens storlek på fönster.
Ändringar i lägenheten
14 §
Bostadsrättshavare får inte utan styrelsens tillstånd, i lägenheten, göra ingrepp i bärande konstruktion, ändring i befintliga ledningar eller nyinstallation av ledningar för el, avlopp, värme, gas, ventilation eller vatten, installationer som är en del av ventilationen eller brandskyddet i fastigheten, eller annan väsentlig förändring av lägenheten. Styrelsen får inte vägra att ge tillstånd om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för bostadsrättsföreningen.
Ordning och skick
15 §
När bostadsrättshavaren använder lägenheten skall han eller hon se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras boendemiljö att de inte skäligen bör tålas.
Bostadsrättshavaren skall även i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför fastigheten. Han eller hon skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar.
Bostadsrättshavare skall noggrant se till att detta följs av dem som han eller hon svarar för enligt 7 kapitlet 12 § tredje stycket punkten 2 i Bostadsrättslagen.
Om det förekommer störningar i boendet, skall föreningen ge bostadsrättshavaren tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör. Detta gäller inte om föreningen säger upp bostadsrättshavaren med anledning av att störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning (särskilt allvarliga störningar i boendet).
Om bostadsrättshavaren vet eller har anledning att misstänka att ett föremål är behäftat med ohyra får detta inte tas in i lägenheten.
Tillträde till lägenheten
16 §
Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för eller har rätt att utföra enligt stadgarnas 12 §.
När bostadsrättshavaren har avsagt sig bostadsrätten enligt 4 kap 11 § Bostadsrättslagen eller när bostadsrätten skall tvångsförsäljas enligt 8 kap. Bostadsrättslagen, är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid. Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, får kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning.
Andrahandsuthyrning
17 §
Bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt skriftliga samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 § andra stycket i Bostadsrätts-lagen. ·
Samtycke behövs dock inte,
- om en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning av en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten och som inte antagits till medlem i föreningen, eller
- om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller ett landsting.
Styrelsen skall genast underrättas om en upplåtelse enligt andra stycket.
Bostadsrättshavare får ändå upplåta lägenheten i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd kan begränsas till viss tid och förenas med villkor.
18 §
Bostadsrättshavaren får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller annan medlem.
Användning av lägenheten
19 §
Bostadsrättshavaren får inte använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda. Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av avsevärd betydelse för föreningen eller annan medlem.
20 §
Betalar bostadsrättshavaren inte i rätt tid insats eller upplåtelseavgift som förfaller till betalning innan lägenheten får tillträdas och sker inte rättelse inom en månad från anmaning, får föreningen häva upplåtelse-avtalet. Vad som nu sagts gäller inte om lägenheten tillträtts med styrelsens medgivande.
Häves avtalet, har föreningen rätt till ersättning för skada.
Styrelse och revisorer
21 §
Styrelsen består av minst 3 och högst 5 ledamöter med minst 1 och högst 3 suppleanter.
Styrelseledamöter och suppleanter väljes för två år från ordinarie föreningsstämma intill dess ordinarie föreningsstämma hållits under andra räkenskapsåret efter valet. Av de av föreningsstämman första gången valda styrelseledamöterna och suppleanterna skall dock vid ordinarie föreningsstämma under första räkenskapsåret efter valet hälften avgå efter lottning eller vid udda antal, det antal som är närmast högre än hälften.
Styrelsen kan bestå till högst 40 % av icke medlemmar i föreningen.
Om föreningen har statliga bostadsstöd kan en av de ordinarie ledamöterna och en suppleant utses av kommunen.
22 §
Styrelsen konstituerar sig själv.
Styrelsen är beslutsför när de vid sammanträdet närvarandes antal överstiger hälften av hela antalet styrelseledamöter.
Som styrelsens beslut gäller den mening om vilken de flesta röstande förenar sig och vid lika röstantal den mening som biträdes av ordföranden, dock att giltigt beslut fordrar enhällighet när för beslutsförhet minsta antal ledamöter är närvarande.
Styrelseledamot som handlar över sin handlingsram utan styrelsens beslut enligt protokoll, kan uteslutas med omedelbar verkan. Styrelsen kan begära skadestånd för ogiltigt handlande.
23 §
Styrelsen får för den löpande förvaltningen av föreningens egendom utse en vicevärd, vilken själv inte behöver vara medlem i föreningen, eller ett fristående förvaltningsbolag.
Vicevärden kan utan styrelsens beslut åtgärda akuta situationer som rör fastigheten.
Vicevärden skall ej vara ordförande i styrelsen.
24 §
Föreningens räkenskapsår omfattar tiden 1/1 – 31/12.
Senast sex veckor före ordinarie föreningsstämma skall styrelsen till revisorerna avlämna förvaltningsberättelse, resultat och balansräkning.
25 §
Styrelsen eller firmatecknare får inte utan föreningsstämmans bemyndigande avhända föreningen dess fasta egendom eller tomträtt och inte heller riva eller bygga om eller bygga till sådan egendom.
Styrelsen eller firmatecknare får besluta om inteckning eller annan inskrivning i föreningens fasta egendom eller tomträtt.
26 §
En eller två revisorer och högst två suppleanter utses av ordinarie föreningsstämma intill dess nästa stämma hållits. Om det för erhållande av statligt bostadsstöd krävs att en revisor och revisorssuppleant utses av kommunal myndighet, skall vederbörande myndighet utse en sådan. Så länge detta erfordras skall antalet revisorer därvid ökas med en och revisorssuppleanter ökas med en.
Revisor åligger att löpande granska föreningens räkenskaper och styrelsens förvaltning, att senast tre veckor före ordinarie föreningsstämma framlägga revisionsberättelse och årsredovisning.
Årsredovisningen skall hållas tillgänglig för medlemmarna senast två veckor före den föreningsstämma på vilken de ska behandlas.
27 §
Styrelsen åligger även:
- att upprätta budget och fastställa årsavgifter för det kommande räkenskapsåret,
- att minst en gång årligen, innan årsredovisningen avges, besiktiga föreningens fastigheter och i förvaltningsberättelsen redovisa gjorda iakttagelser av särskild betydelse.
Föreningsstämma
28 §
Ordinarie föreningsstämma hålles före juni månads utgång. Stämma får hållas digitalt helt eller delvis om detta framgår i kallelsen.
29 §
Extra föreningsstämma hålls då styrelsen finner skäl därtill eller när det för uppgivet ändamål skriftligen begärs av en revisor eller av minst1/10 av samtliga röstberättigade
30 §
Medlem som önskar visst ärende behandlat på ordinarie förenings-stämma, skall skriftligen framställa sin begäran hos styrelsen i så god tid att ärendet kan tas upp i kallelsen till stämman.
31 §
På ordinarie stämma skall förekomma:
- Stämmans öppnande av den styrelsen utsett
- Val av stämmoordförande
- Anmälan av styrelsens val av protokollförare
- Fastställande av röstlängd
- Fråga om närvarorätt vid föreningsstämman
- Godkännande av dagordning
- Val av två justeringsmän
- Fråga om stämman blivit i behörig ordning utlyst
- Styrelsens årsredovisning
- Revisorernas berättelse
- Fråga om fastställande av resultat· och balansräkning
- Fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna
- Beslut om resultatdisposition
- Arvode åt styrelsen och revisorerna
- Val av styrelseledamöter och suppleanter
- Val av revisor/er och suppleant/er
- Val av valberedning
- Övriga anmälda ärenden
- Stämmans avslutande
På extra föreningsstämma skall utöver ärenden enligt punkt 1–19 ovan endast förekomma de ärenden för vilka stämman blivit utlyst och vilka angetts i kallelsen till stämman.
32 §
Kallelse till föreningsstämma och andra meddelanden till föreningens medlemmar skall ske genom anslag på lämpliga platser inom föreningens fastigheter. Kallelse till stämman skall tydligt ange de ärenden som skall förekomma på stämman. Skriftlig kallelse skall enligt lag i vissa fall sändas till varje medlem vars adress är känd för bostadsrättsföreningen.
Då skriftlig kallelse krävs enligt lag får bostadsrättsföreningen använda elektroniska hjälpmedel. Närmare reglering av förutsättningar för användning av elektroniska hjälpmedel anges i lag.
Kallelse får utfärdas tidigast 6 veckor före ordinarie och extra stämma och skall utfärdas senast 2 veckor före ordinarie och extra stämma.
33 §
Vid föreningsstämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätt gemensamt, har de dock tillsammans endast en röst.
Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen.
Bostadsrättshavare har rätt att låta sig representeras av sin make, registrerad partner, sin sambo, en annan medlem eller ställföreträdare för en annan medlem som ombud. Ombud skall ha skriftlig daterad fullmakt, som gäller högst ett år från utfärdandet.
Ingen får på grund av fullmakt rösta för mer än en annan röstberättigad.
En medlem kan vid föreningsstämma medföra högst ett biträde. Biträdet får yttra sig vid föreningsstämman.
Föreningsstämman får besluta att den som inte är medlem ska ha rätt att närvara eller på annat sätt följa förhandlingarna vid förenings-stämman. Ett sådant beslut är giltigt endast om det beslutas av samtliga röstberättigade som är närvarande vid föreningsstämman.
Ombud, biträden och andra stämmofunktionärer har alltid rätt att närvara vid föreningsstämman.
De fall – bland annat fråga om ändring av dessa stadgar – där särskild röstövervikt erfordras för giltighet av beslut behandlas i 9 kap 16, 19 och 23 §§ i bostadsrättslagen (1991:614).
34 §
Vid stämman fört protokoll skall senast inom tre veckor hos styrelsen vara tillgängligt for medlemmarna.
Upplösning och likvidation
35 §
Vid föreningens upplösning skall behållna tillgångar tillfalla medlemmarna i förhållande till boytan.
Övrigt
36 §
I allt varom ej här ovan stadgats gäller vid varje tidpunkt gällande lag om bostadsrätt och andra tillämpliga lagar.
Undertecknade styrelseledamöter intygar att följande stadgar blivit antagna av föreningens medlemmar på Urbildens föreningsstämma den 23 mars 2017 samt på Urbildens extra föreningsstämma den 4 maj 2017.